Blog 22: Meer financiële mogelijkheden (voor starters) om een huis te kopen, 03-10-2023
Al jaren verbaas ik mij er over dat banken geen hypotheek van bijvoorbeeld 1.000 euro bruto per maand willen verstrekken aan mensen die volgens de bank te weinig inkomen hebben, terwijl die mensen al wel jaren 1.200 euro per maand aan huur betalen. Die 1.000 euro is dan ook nog eens bruto. Want doordat je de rente (althans bij een hypotheek die je aflost) mag aftrekken van de belasting, betaal je dus daadwerkelijk nog minder per maand dan die 1.000 euro.
Heel raar dus dat je aantoonbaar al jaren 1.200 kan betalen maar toch geen hypotheek krijgt van – pak hem beet – 800 euro netto per maand. Dit komt omdat banken alleen naar het inkomen kijken op het moment van de hypotheekaanvraag. Zelfs als iemand voor jou – met zijn huis – garant wil staan maakt dat helemaal niets uit voor het bedrag dat je kan lenen. Teveel gedoe dus daar begint de bank niet aan.
Zo kreeg ik zelf een hypotheek toen ik een arbeidscontract had voor 7 maanden en de werkgever een werkgeversverklaring afgaf. In zo’n verklaring zegt de werkgever dat het contract (met de nodige mitsen en maren) in principe verlengd zal worden. Die verklaring bindt een werkgever op geen enkele manier en biedt de bank dus precies 0 (nul!) extra zekerheid. Maar je krijgt er wel een hypotheek door. Na die 7 maanden heb ik mijn contract niet verlengd, maar mijn hypotheek was binnen.
Maar….. na al die jaren met oogkleppen op te hebben gelopen denken de banken tegenwoordig wel (wat meer) na en zijn zij bereid om ook naar andere factoren te kijken dan alleen het inkomen op dat moment. De mogelijkheden om een huis te kopen zijn daardoor groter geworden. Een mooi overzicht van de diverse mogelijkheden, vond ik hier: 10 regelingen speciaal voor starters op de woningmarkt – Hypotheek rentetarieven (hypotheek-rentetarieven.nl). Doe er je voordeel mee!
Blog 21; let op de “ouderdomsclausule” in de koopovereenkomst voor een woning! 02-09-2023
Geregeld wordt mij gevraagd de koopovereenkomst van een huis te controleren. Vaak maakt de makelaar gebruik van het model dat in overleg met de NVM en Vereniging Eigen Huis tot stand is gekomen. Dit is een eerlijke overeenkomst voor zowel koper als verkoper. Nou dan zal het wel goed zitten toch?
Nou… lang niet altijd. Er mag namelijk van dit model worden afgeweken. En het valt mij op dat dit ook steeds vaker gebeurt. En wel in het nadeel van de koper. Afgelopen weekend beoordeelde ik 2 overeenkomsten en in beide overeenkomsten was de zogenoemde “ouderdomsclausule” opgenomen. Lees deze clausule altijd goed door!
Wat is de “ouderdomsclausule”
In deze clausule is vermeld dat de woning bijvoorbeeld al 68 jaren oud is en dat gebreken en tekortkomingen die het normale gebruik van de woning belemmeren voor rekening en risico van de koper zijn. Op zich is het logisch dat bij een oudere woning eerder sprake is van tekortkomingen en dat je daarom hier minder van mag verwachten dan van een nieuwbouwwoning. Maar in de ouderdomsclausule zoals ik die net aangaf, wordt er helemaal geen link gelegd tussen de leeftijd van de woning en de tekortkomingen maar…. wordt onder het mom van de ouderdom van de woning het risico van ALLE tekortkomingen bij de koper neergelegd. En dat klopt natuurlijk niet.
Wettelijke uitgangspunt
Het wettelijke uitgangspunt is immers dat een zaak, die eigenschappen moet hebben die je er redelijkerwijs van mag verwachten. In de model koopovereenkomst is in artikel 6.3 dan ook opgenomen dat de woning de eigenschappen zal hebben die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Dus van een woning mag je verwachten dat het dak niet lekt en dat de wc-afvoer het goed doet en er dus geen verstopping zit in het riool. Tenzij de verkoper heeft verklaard dat hier iets mis mee is. Want dan weet je als koper dat je tekent voor bepaalde tekortkomingen.
Verhouding tussen artikel 6.3 en de ouderdomsclausule
Je zou misschien denken dat met artikel 6.3. de zaak is opgelost, maar in de ouderdomsclausule wordt artikel 6.3 uitgesloten of wordt er gezegd dat in afwijking van artikel 6.3 de ouderdomsclausule geldt. Vaak wordt het wettelijke uitgangspunt dat een zaak moet voldoen aan de redelijke verwachtingen ook uitgesloten.
Gevolgen kunnen groot zijn
Teken je de koopovereenkomst waarin de ouderdomsclausule is opgenomen dan zal de verkoper bij (verborgen) gebreken zich waarschijnlijk op deze clausule beroepen. En het lastige is dat je die gebreken pas ontdekt als je in het huis woont en jij de koopovereenkomst dus al hebt ondertekend. Wie er gelijk krijgt hangt af van alle afspraken die er zijn gemaakt en de tekst van de ouderdomsclausule.
Voorkomen is beter dan genezen
Die hele discussie moet je echter voorkomen want die discussie wordt – als het gaat om serieuze problemen en dus kosten – een lang en kostbaar verhaal met veel juridisch getouwtrek. Dus: lees de koopovereenkomst van je huis goed door of laat die beoordelen door een deskundige die dit contract wel begrijpt als je het zelf onbegrijpelijke taal vindt. Op alle kosten bij de aankoop van een woning zijn de kosten van een check peanuts en die check kunnen je heel veel ellende besparen.
Blog 20: tweedehands auto; heb ik garantie of niet? 08-02-2023
Een paar weken kreeg ik weer eens zo’n zaak; een tweedehands auto die al snel mankementen vertoonde. In dit geval al heel erg snel; op de terugweg naar huis na de aankoop. Op de snelweg ging het toerental bij 100 kilometer helemaal tot in het rood. Dus vanaf toen ging het verder over lokale wegen.
Een onderzoek door de lokale garage de volgende dag wees uit dat de lager van de 5e versnelling stuk was en waarschijnlijk ook de versnellingsbak. Geschatte kosten: € 4.000. En dat terwijl de auto € 2.800 had gekost. De kerstdagen waren hierdoor minder leuk dan anders. De koopster ging na de kerstdagen op zoek naar hulp en kwam bij mij uit. In overleg hebben we toen een mooie e-mail opgesteld dat de auto niet goed was en werd de verkoper netjes gevraagd dit op te lossen.
Daar had de verkoper geen zin in want waarom klaagt u pas na 8 dagen? En u heeft een proefrit gemaakt waarin toch alles goed was? Bovendien had uw man verstand van sleutelen zei hij bij de aankoop en … ik heb ook geen garantie gegeven op de auto. Dus nee, heel jammer voor u maar hier doe ik niks mee.
Dan maar even opschalen met een brief van mij; dat er pas na 8 dagen is geklaagd is niet zo gek zo met de kerstdagen. Bovendien moest cliënte op zoek naar een jurist en ook die moest er eerst even induiken. En uit de kilometerstand blijkt dat er niet meer met de auto is gereden na het bezoekje aan de garage dus de schade is aantoonbaar niet later ontstaan. Dat er een proefrit is gemaakt (op lokale wegen) en dat de man van mijn cliënte graag aan auto’s sleutelt is allemaal waar maar niet van belang.
Want de regel is; als je iets koopt moet het gewoon goed zijn. De wet zegt namelijk; wat je koopt moet aan de eisen voldoen die je er redelijkerwijs van mag verwachten (de conformiteitseis). Garantie is er dus in feite altijd. Gewoon op grond van de wet. En van een tweedehands auto van € 2.800 mag je verwachten dat de versnellingsbak goed is als de verkoper hier verder niets over heeft gezegd terwijl hij dit naar alle waarschijnlijkheid wist dat die kapot was. Dus ben je hier als verkoper verantwoordelijk én aansprakelijk voor.
De verkoper sputterde nog wat tegen maar ging voor de zekerheid toch ook zelf naar een jurist. En die vertelde hem natuurlijk hetzelfde verhaal als ik. En toen was er ineens wel snel een afspraak gemaakt waarbij de verkoper zijn auto terugkocht en deze ook zelf kwam ophalen. Met een autoambulance! Kennelijk durfde hij zelf ook niet in de auto te rijden.
Blog 19: een streep door administratiekosten bij huurovereenkomsten woonruimte, 30-12-2022
Veel verhuurders berekenen bij het sluiten van een huurovereenkomst administratiekosten. Meestal gaat het dan om een paar honderd euro. De rechter heeft hier onlangs echter een hele dikke streep door gezet.
Volgens de wet mag bij de totstandkoming van de huurovereenkomst geen onredelijk voordeel voor één van beide partijen worden afgesproken (artikel 7: 264 BW).
Een woningcorporatie berekende € 200 administratiekosten bij elke nieuwe huurovereenkomst. Dit bedrag was o.a. bedoeld om de kosten te dekken voor klein onderhoud om de woning weer verhuur klaar te maken, zoals het herstellen van stucwerk, het witten van wanden, het ontluchten van de verwarming, het vervangen van schakelaars en het repareren van kranen. Ook werden voor dit bedrag bij nieuwe huurders altijd de sloten vervangen. En verder bestond de vergoeding uit de kosten voor het opmaken van de huurovereenkomst en het uitvoeren van bezichtigingen. Een redelijk bedrag zou ik zeggen, maar de rechter vond dat dit soort werkzaamheden door de vorige huurder moesten worden gedaan. En als je als verhuurder niet weet of er nog sleutels in omloop zijn, moet je so wie so de sloten vervangen vond de rechter. Dit kan je als verhuurder natuurlijk nooit weten dus moet je eigenlijk altijd op eigen kosten de sloten vervangen. En de kosten voor bezichtigingen en het opstellen van de huurovereenkomst behoren volgens de rechter tot de normale werkzaamheden van een verhuurder dus was het ook niet redelijk deze als administratiekosten in rekening te brengen, vond de rechter. Kortom, welke kosten je nog wel in rekening zou mogen brengen zou ik niet weten.
De woningcorporatie had in dit geval ook nog aangevoerd dat het veel voordeliger is voor huurders om eenmalig kosten in rekening te brengen dan deze in de huur te verwerken waardoor je per saldo veel meer betaalt als huurder. Niks mee te maken vond de rechter.
De conclusie: schrap de administratiekosten uit de huurovereenkomst en bereken al je kosten door in de huurprijs. Dit voorkomt een hoop discussie en gedoe en levert uiteindelijk (veel) meer op.
Blog 18: Veel geld verloren met online gokken? Dien een klacht in, 20-02-2022
Sinds 1 oktober 2021 is gokken via het internet legaal geworden. Althans bij 10 bedrijven die hiervoor een vergunning hebben gekregen van de Kansspelautoriteit.
Tot 1 oktober 2021 konden mensen al wel gokken via het internet maar de aanbieders van die spelen en loterijen handelden altijd illegaal. De politiek vond dat het verbod in Nederland leidde tot een illegale markt waar waarborgen tegen gokverslaving ontbraken. Door een aantal bedrijven een vergunning te geven moeten die bedrijven aan allerlei regels voldoen en daardoor zouden mensen beter beschermd zijn teen gokverslaving dan voorheen. Althans dat is de gedachte.
Ik zet hier grote vraagtekens bij en sta inmiddels een eerste slachtoffer van het online gokken bij. Deze klant heeft in circa 9 dagen ruim € 20.000 verloren. De enige “belemmering” die het betreffende gokbedrijf opwierp (na de 9e storting van € 1.000 in een paar dagen) was een standaard e-mail berichtje met 2 vragen: of betrokkene wel zoveel geld en zoveel tijd had om te gokken. Uiteraard antwoordde mijn cliënte “ja” op beide vragen want zij wilde haar verlies terugwinnen. Na het beantwoorden van dit e-mailtje kon zij “vrolijk” door met het storten van duizenden euro’s en het online gokken. Om hierbij in no-time al haar geld te verliezen.
Volgens de regels moeten gokbedrijven aan allerlei waarborgen voldoen om te voorkomen dat mensen in de problemen raken. In het geval van mijn cliënte stellen die waarborgen bijzonder weinig voor. Ik heb daarom een klacht ingediend bij het gokbedrijf en hen aansprakelijk gesteld voor de schade van mijn cliënte. Als alle bedrijven zich zo slecht houden aan de wettelijke regels dan gaat dit heel veel mensen in grote problemen brengen… en tot heel veel klachten leiden, denk ik.
Blog 17: Second opinion over juridisch advies geeft rust, 18-10-2021
Soms heb je het onbehaaglijke gevoel dat jouw advocaat of jurist jouw zaak niet goed of niet snel genoeg behandelt. En dan zou je graag ook de visie van een andere jurist daar wel eens over willen horen. Maar ja, dan maak je dubbele kosten toch? Dus dat doe je dan toch maar niet.
Dat hoeft echter zeker niet zo te zijn. Een jurist die bekend is op het betreffende rechtsgebied kan aan de hand van de stukken snel de zaak beoordelen en ziet ook snel of jouw advocaat of jurist de zaak handig en voortvarend aanpakt en kennis van zaken heeft of niet.
Pas nam ook iemand contact met mij op omdat zij het idee had dat haar advocaat de tegenpartij veel te veel tijd gunde bij het geven van een reactie. Ik zag dat het een complexe zaak was en dat de advocaat kennis van zaken had op dit specifieke terrein. Ook vond ik dat de advocaat de tegenpartij terecht de tijd gaf om de zaak goed te kunnen beoordelen. Het is immers beter dat de tegenpartij met wat meer tijd zelf inziet dat het beter is om tot een oplossing te komen dan dat je de tegenpartij snel in een procedure betrekt die tot hetzelfde resultaat leidt. Uiteindelijk kost zo’n procedure namelijk veel meer tijd en brengt het ook veel meer kosten met zich mee dan dat je onderling de zaak oplost. Want wat veel mensen niet weten is dat ook bij een gewonnen zaak een deel van de proceskosten voor eigen rekening blijft.
Al met kostte het mij nog geen uur om de zaak te beoordelen en mijn visie op hoofdpunten op papier te zetten. De klant was in eerste instantie niet blij met mijn visie want die hoopte dat ik haar gelijk zou geven in haar kritiek op de advocaat. Na de rechtszitting belde ze mij echter op en vertelde dat de advocaat op de rechtszitting geweldig haar best had gedaan en de rechter het volledig met haar advocate eens was geweest. Achteraf bleek ook mijn advies om de advocaat te vertrouwen in haar aanpak dus toch te kloppen. En dat gaf haar alsnog een goed gevoel dat ze mij een second opinion had gevraagd.
Wil je ook een second opinion? Neem gerust contact op. Met meer dan 30 jaren ervaring op verschillende rechtsgebieden kan ik een kwestie en de gekozen aanpak vaak snel beoordelen. En dan blijkt ofwel dat de zaak in goede handen is, ofwel kan ik handvaten geven om bepaalde zaken met jouw advocaat of jurist te bespreken. Beide geven rust.
Blog 16: Bezwaar maken tegen WOZ waarde zinvol? 06-03-2021
De beschikking van de gemeente om belasting te betalen over de WOZ-waarde is weer in ontvangen. Mijn ervaring leert dat het proces waarbij de waarde wordt bepaald niet altijd even zorgvuldig verloopt.
De vastgestelde WOZ waarde kan van groot belang zijn.
In de eerste plaats bepaalt de waarde de belasting die je betaalt aan de gemeente. Bij een erfenis zijn de vrijstellingen voor de erfbelasting heel beperkt. Je betaalt daarom al heel snel 20% belasting over de erfenis die je ontvangt en dus ook over de waarde van een nagelaten huis. Dan is het interessant dat de WOZ-waarde zo laag mogelijk is. Mocht je in de bijstand terechtkomen omdat je WW-uitkering eindigt dan mag je maar een beperkte overwaarde hebben. Kom je daarboven dan krijg je wel een Bijstandsuitkering, maar die is dan in de vorm van een lening… en moet dus ooit worden terugbetaald.
Al met al kan de WOZ-waarde dus behoorlijke invloed hebben. Het is daarom goed om te kijken of het zinvol is om tegen de WOZ-beschikking bezwaar te maken. De Vereniging Eigen Huis geeft hierover op haar site interessante informatie: WOZ-waarde controleren (eigenhuis.nl). Doe hier je voordeel mee.
Voor het maken van bezwaar is overigens geen griffierecht verschuldigd dus daar hoef je het niet om te laten.
Blog 15: Ontvangen borgsom is aftrekbaar in box 3, 01-03-2021
Onlangs sprak ik iemand die als privé persoon onroerend goed verhuurt waaronder kamers aan studenten. Hij is met betrekking tot die verhuur geen ondernemer omdat zijn bemoeienissen met dit onroerend goed beperkt zijn. Daarom valt de verhuur van het onroerend goed onder normaal beheer van zijn vermogen en zijn het geen ondernemersactiviteiten.
Bij verhuur vraag je meestal een borgsom van de huurder om eventuele schade aan het pand bij het einde van de huurovereenkomst, te kunnen betalen uit die borgsom. Bij mijn klant ging het in totaal om enkele tienduizenden euro’s aan ontvangen borgsommen.
De accountant van mijn klant merkte de borgsommen aan als vermogen in box 3 zodat daarover de laatste jaren 1.2% belasting betaald moest worden. Inmiddels is dit percentage hoger. Mijn klant betaalde hierdoor ongeveer € 1.000 per jaar aan belasting over de borgsommen. De redenering van de accountant was dat mijn klant vrij over de ontvangen borgsommen kon beschikken en dat de ontvangen borgsommen daarom vermogen vormden. Mijn klant vroeg zich af of dat wel klopte; de borgsom moet bij het einde van de huur worden terugbetaald. Dan is de borg toch eigenlijk een schuld?
Ik vond zijn redenering logisch en controleerde dit bij de belastingdienst. De belastingdienst vond ook dat er bij een ontvangen borgsom sprake is van een schuld die in box 3 valt. Die schuld moet volgens de belastingdienst gewaardeerd worden op het percentage dat de verhuurder gemiddeld terugbetaalt van de borgsommen aan zijn huurders. Is altijd sprake geweest van goede huurders en zijn de borgsommen daarom altijd volledig terugbetaald dan mag je de ontvangen borgsommen dus volledig aftrekken als schuld van het vermogen in box 3.
Het is opmerkelijk dat de accountant van mijn klant de borgsommen aanmerkte als vermogen. De register accountant die mijn klant daarvoor had, deed echter hetzelfde. Kennelijk denken accountants hier verder niet over na. Het lijkt dus verstandig om bij uw eigen boekhouder of accountant te vragen of hij door u ontvangen borgsommen aanmerkt als vermogen of als schuld in box 3.
De accountant van mijn klant heeft inmiddels de belastingaangiftes over de laatste 5 jaren herzien. Helaas konden de aangiftes van eerdere jaren niet meer worden hersteld.
Blog 14: Huurverlaging voor winkeliers en horeca-ondernemers vanwege lockdown, 31-01-2021
Veel ondernemers komen door de verplichte lockdown in de financiële problemen. Ook de maandelijkse huur is daardoor voor veel ondernemers een groot probleem geworden.
Op 21 januari 2021 deed de Rechtbank Den Haag een belangrijke uitspraak voor huurders van zogenoemde “middenstandsbedrijfsruimte” door de huur met de helft te verlagen. Deze uitspraak is voor heel veel ondernemers van groot belang.
De feiten in het kort: De eigenaar van een café/restaurant betaalde maandelijks € 3.100,- aan huur. Toen het bedrijf in het voorjaar van 2020 dicht moest vroeg de huurder aan zijn verhuurder om hem 2 maanden huur kwijt te schelden en voor de volgende maanden een korting op de huurprijs te geven.
De verhuurde ging hier niet mee akkoord omdat de overheid diverse maatregelen heeft genomen om ondernemers tegemoet te komen en er geen steunmaatregelen voor verhuurders zijn getroffen terwijl ook de verhuurder natuurlijk zijn financiële verplichtingen heeft.
Vanwege huurachterstand vroeg de verhuurder de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden. De huurder stelde een tegenvordering in en vroeg de rechter om de huurovereenkomst in stand te laten en deze aan te passen.
Huurachterstand van 2 maanden reden voor ontbinding? Tijdens de rechtszitting was de huurachterstand nog € 6.200,-. Feitelijk ging het dus om twee maanden huurachterstand. Die achterstand was ontstaan in de maanden april tot en met juni 2020.
De hoogte van de huurachterstand vond de rechter niet zodanig, dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst werd daarom afgewezen.
Gebrek? Vervolgens ging het om de vraag of de huurder gelet op de coronacrisis en de gevolgen daarvan verplicht was om zijn huurbetalings-verplichtingen volledig na te komen.
De huurder stelde zich op het standpunt dat de verhuurder zich niet had gehouden aan zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Met andere woorden; door de lockdown was het huurgenot van de huurder ernstig aangetast, evenals de exploitatie- en omzetmogelijkheden. Er was volgens de huurder daarom sprake van een gebrek aan het gehuurde pand.
Op grond van de wet (artikel 7:204 BW lid) is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Kort door de bocht; elke omstandigheid die het huurgenot beperkt, vormt een gebrek en dus ook een (onvoorziene) overheidsmaatregel wordt als gebrek aangemerkt. Centraal staat dus het huurgenot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten.
Hoewel de huurder het gehuurde gedurende de coronacrisis wel kon gebruiken voor afhaal- en bezorgdiensten, leidde dit volgens de rechter niet tot de conclusie dat hiermee het huurgenot was verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. De huurder hoefde bij het sluiten van de overeenkomst immers niet te verwachten dat de mogelijkheid om zijn bedrijfspand te exploiteren zo ver zou worden belemmerd door een (gezondheids)crisis van deze omvang.
Hierbij is niet relevant dat de lockdown ook niet aan de verhuurder is toe te rekenen. Toerekening aan de verhuurder is namelijk geen vereiste om te kunnen spreken van een gebrek in de zin van de wet. De coronacrisis is ook geen omstandigheid die aan de huurder is toe te rekenen. Conclusie: de lockdown vormt een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.
Let op: Algemene voorwaarden! De verhuurder had echter nog een troef. In de Algemene Bepalingen van de huurovereenkomst was – zoals vaak het geval is – namelijk opgenomen dat een eventueel gebrek niet tot huurprijsvermindering kon leiden.
Daarvan zei de rechter echter dat dit nog niet hoefde te betekenen dat huurprijsvermindering onmogelijk is, want… de huurder had namelijk ook nog een beroep gedaan op zogenoemde “onvoorziene omstandigheden”.
Op grond daarvan kan de rechter op verzoek van één van beide partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden als de onvoorziene omstandigheden dusdanig zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan zelfs terugwerkende kracht worden toegekend.
Naar het oordeel van de rechter was er geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hadden gehouden met de coronacrisis, waarbij diverse overheidsmaatregelen zijn genomen die tot gevolg hadden dat het gehuurde pand langere tijd niet (volledig) kon worden gebruikt.
Daarom moet de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, dan ook als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW worden beschouwd, vond de rechter.
Aanpassing huurovereenkomst. De coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben in dit geval geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst vond de rechter. Deze omstandigheid is volgens de rechter dusdanig dat de huurovereenkomst moest worden aangepast.
De vraag is vervolgens hoe één en ander weer in balans kan worden gebracht. Hierbij weegt enerzijds mee dat de verhuurder het pand wel beschikbaar stelt aan de huurder, maar dat het gehuurde niet, althans niet volledig, geëxploiteerd kan worden. Anderzijds is het ook niet redelijk om de betalingsverplichting van de huurder op 0 te zetten vanwege deze omstandigheden.
Omdat geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt over het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden, ligt het volgens de rechter in beginsel voor de hand om het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is tussen partijen te verdelen.
Financiële gegevens. In deze zaak zijn er door de huurder veel financiële gegevens verstrekt over de omzet in de laatste jaren, een overzicht van de vaste kosten en de aangevraagde en toegekende steunmaatregelen van de overheid. Ook werden de jaarrekeningen overgelegd en de balansen en winst- en verliesrekeningen over 2018 en 2019 en een overzicht van de bankafschriften over de twee perioden van sluiting.
Naar het oordeel van de rechter stond op grond van de verstrekte informatie voldoende vast dat gedurende de lockdown perioden en de periode waarin het restaurant weliswaar geopend was maar te maken hadden met beperkende maatregelen, een groot deel van de inkomsten van de huurder was komen te vervallen, terwijl de vaste kosten, waaronder de huur, doorliepen.
Voor wat betreft de ontvangen overheidssteun had de huurder volgens de rechter voldoende onderbouwd dat deze steun onvoldoende was om de volledige huur te kunnen betalen. Bovendien was die overheidssteun ook niet uitsluitend bedoeld voor het betalen van huur maar ook voor de overige vaste lasten.
Conclusies: Op grond van het voorgaande besliste de rechter dat de gevolgen van de lockdown periodes op gelijke wijze over partijen verdeeld moeten worden. De rechter verlaagde de huur daarom met 50 % over de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en over de periode vanaf 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt. In deze periode was (en is) de horeca immers, behoudens de mogelijkheid tot afhalen en bezorgen, gesloten.
In de periode van 1 juni 2020 tot 15 oktober 2020 werd de lockdown versoepeld en had de huurder de exploitatie daardoor gedeeltelijk kunnen hervatten. Wel had de horeca hierbij te maken met de nodige beperkingen ten aanzien van het aantal plaatsen waardoor nog steeds sprake was van een aanzienlijke omzetderving. Naar het oordeel van de kantonrechter is over deze periode daarom een vermindering van de huurprijs met 25 % gerechtvaardigd.
De aldus berekende lagere huur werd wel toegewezen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente (8%) over dit bedrag.
N.B. veel huurovereenkomsten bevatten in hun algemene bepalingen ook een boete voor te late betaling. In dit geval werd die contractuele boete door de rechter gematigd tot 0.
Tot slot bepaalde rechter dat de procespartijen zelf hun eigen proceskosten moesten betalen.
Deze uitspraak is van groot belang voor alle ondernemers die zogenoemde “middenstandsbedrijfsruimte” huren. Maar natuurlijk ook voor ondernemers die juist middenstandsbedrijfsruimte verhuren!
Bij middenstandsbedrijfsruimte gaat het om ruimte die toegankelijk is voor het publiek en waar goederen of diensten worden aangeboden zoals winkels en horeca. De uitspraak is dus van groot belang voor heel veel ondernemers.
Naast de duidelijkheid die deze zaak geeft over de vragen of er sprake is van een gebrek en onvoorziene omstandigheden en of die voldoende zijn om de huurovereenkomst te wijzigen, is de zaak ook van belang omdat dit de eerste “bodemuitspraak” is. Eerdere zaken waren kort-geding zaken en bevatten dus een voorlopig oordeel.
Advies nodig? Vraagt u zich af welke gevolgen deze uitspraak voor u als huurder of verhuurder heeft? Neem dan gerust contact op.
Blog 13: Mag een werknemer ander werk weigeren bij sluiting van het bedrijf i.v.m. Corona? 04-01-2021
Onlangs schreef ik een artikeltje over de vraag of een werkgever loon moet doorbetalen als de werknemer in quarantaine moet in verband met een zieke huisgenoot. In principe wel want als het risico van niet werken redelijkerwijs niet voor rekening van de werknemer komt, moet een werkgever het loon doorbetalen.
Sluiting bedrijf; risico voor werkgever
Ook als een werkgever zijn bedrijf moet sluiten vanwege de lockdown, houdt de werknemer dus recht op doorbetaling van zijn loon. De werknemer kan hier immers niks aan doen. Dat de werkgever hier ook niks aan kan doen, maakt voor de loondoorbetalingsverlichting niet uit.
Ander werkzaamheden opdragen tijdens de lockdown?
Mag een werkgever de werknemer dan andere werkzaamheden laten uitvoeren, zoals het schilderen van het restaurant of het laten rondbrengen van afhaalmaaltijden door medewerkers die normaal in de bediening werken? Of mag een werknemer andere werkzaamheden weigeren?
Wat zei de rechter?
Onlangs kwam deze vraag bij de rechter aan de orde in een zaak die zich afspeelde in de horeca tijdens de eerste lockdown periode in het voorjaar van 2020. In verband met corona had de overheid besloten dat restaurants moesten sluiten. Om toch nog wat te verdienen ging een restauranteigenaar maaltijden bezorgen en laten afhalen en hij wilde dat zijn serveerster deze maaltijden ging bezorgen.
De werkneemsterweigerde de aangeboden werkzaamheden omdat zij vond dat zij thuis moest zijn voor haar zoon die thuis was omdat de scholen ook dicht waren.
Om aan dit bezwaar tegemoet te komen, mocht de werkneemster van haar werkgever haar zoon meenemen naar het werk. Dit zag de werkneemster echter niet zitten. Bovendien vond de werkneemster dat zij als serveerster niet hoefde mee te helpen met het rondbrengen van de maaltijden.
Geen arbeid, geen loon?
De werkgever vond dat sprake was van werkweigering en stopte met het betalen van het salaris. De werkneemster ging vervolgens naar de rechter.
Rechter geeft ondernemer gelijk
Uitgangspunt is dat een werkgever de werknemer in staat moet stellen om het afgesproken werk te doen. Maar er kunnen omstandigheden zijn die met zich mee brengen dat de werknemer andere werkzaamheden moet doen. In zo’n geval wordt van werkgever en werknemer enige flexibiliteit verwacht. Door de bijzondere situatie van de lockdown vond de rechter in dit geval de opgedragen werkzaamheden redelijk, zeker omdat de werkgever zich coulant had opgesteld door aan te bieden dat de zoon mee naar het werk mocht komen.
De werkneemster had de gevraagde werkzaamheden daarom niet mogen weigeren en de loonstop van de werkgever was volgens de rechter dan ook terecht. De uitspraak is te vinden onder de zoekterm: ECLI:N:RBROT:2020:9951.
Conclusie
Een werkgever mag van zijn werknemers verlangen dat zij tijdens de corona lockdown ander werk doen als zij door sluiting van het bedrijf niet hun eigen werkzaamheden mogen uitvoeren. Van beide kanten mag hierbij flexibiliteit worden verwacht wat betref de uitvoering van de werkzaamheden en de thuissituatie van de werknemer. De werkzaamheden moeten ook passend zijn wat in deze situatie een rekbaar begrip is en waarbij alle omstandigheden een rol kunnen spelen.
Blog 12: Werknemer in quarantaine maar zelf niet ziek; wel of niet het loon doorbetalen? 02-12-2020
Een werknemer moet thuis in quarantaine als één van zijn huisgenoten koorts of klachten heeft, ook als hij zelf niet ziek is. Moet in dat geval de werkgever wel het loon doorbetalen? Deze vraag is eindelijk beantwoord door de rechter.
Ziek
Als uw werknemer zelf verkoudheidsklachten of verhoging heeft, moet hij thuisblijven totdat de klachten weg zijn. De werknemer zal zich in dat geval ziek melden en heeft recht op het normale loon bij ziekte. Dus eventueel verminderd met wachtdagen en eventueel beperkt tot 70%.
Niet ziek
Maar als uw werknemer verplicht in thuisquarantaine zit omdat alleen huisgenoten van hem coronaklachten hebben of als uw werknemer in een risicogebied is geweest is hij niet ziek. En wie niet werkt en niet ziek is heeft geen recht op loon als het niet werken in de risicosfeer van de werknemer ligt. Ligt het niet werken in de risicosfeer van de werkgever (bijvoorbeeld bij een op non actiefstelling) dan moet de werkgever het loon wel doorbetalen.
Uitspraak van de rechter
Onlangs mocht een rechter voor het eerst oordelen over de vraag in wiens risicosfeer het ligt als een werknemer die zelf niet ziek is, maar in quarantaine moet, daardoor niet kan werken.
De uitspraak is te vinden onder nummer: ECLI:NL:RBLIM:2020:4465.
De rechter in deze zaak oordeelde dat quarantaine een opgelegde voorzorgsmaatregel is van de overheid die de werknemer moet opvolgen. Om deze reden moest de werknemer thuisblijven toen zijn partner koorts kreeg en dus mogelijk was besmet met het coronavirus. Het feit dat de werknemer niet kon werken, kwam om die reden voor rekening van de werkgever vond de rechter. De werkgever moest dus het (volledige) loon doorbetalen en mocht geen wachtdagen of vakantiedagen inhouden.
Tips: bekijk de mogelijkheden dat de werknemer thuis – een deel van – zijn werkzaamheden kan voortzetten en bied deze werkzaamheden aan. Een werknemer die zelf niet ziek is en thuis kan werken mar dit niet wil, heeft namelijk geen recht op loondoorbetaling.
Pikant detail; de werknemer in deze zaak was nog wel naar de Hornbach geweest. De rechter benadrukte echter dat iemand die in quarantaine zit zonder dat hij klachten heeft, wel naar buiten mag om bijv. boodschappen te doen.
Blog 11: Belangrijke uitspraak over bezwaartermijnen, 20-06-2020
Wanneer je het niet eens bent met een overheidsbesluit, bijvoorbeeld als jouw buurman een bouwvergunning krijgt of een uitkeringsinstantie een betaling terugvordert, kan je vaak tegen dat besluit bewaar maken. De termijn om bezwaar te maken is meestal 6 weken. Best lang, maar die termijn is zo voorbij, zeker als je nog dingen moet uitzoeken of nog een jurist moet zoeken om het bezwaar in te dienen.
Extra tijd
Hoewel een bezwaarschrift binnen 6 weken moet worden ingediend, biedt de wet nog wat extra speelruimte. Een bezwaarschrift is namelijk volgens de wet bij verzending per post op tijd ingediend als het maar voor het einde van de 6 weken termijn “ter post is bezorgd” en het bezwaarschrift niet later dan een week na afloop van de termijn door het bestuursorgaan is ontvangen. Eigenlijk heb je dus 6 weken plus enkele dagen dagen om bezwaar te maken.
Wat is ter post bezorgen?
Tot nu toe was het zo dat rechters vonden dat alleen bij het versturen via PostNL sprake was van verzending per post zoals bedoeld in de wet. Bij het versturen via andere postaanbieders moest het bezwaarschrift dus al binnen 6 weken zijn ontvangen door het bestuursorgaan.
Hof van Justitie van de Europese Unie
In een arrest van 27 maart 2019 oordeelde het Hof van Justitie van de Europese Unie dat de Europese richtlijn over postbedrijven verbiedt om één postbedrijf aan te wijzen als het bedrijf waarbij geldt dat de bezwaartermijn wordt verlengd.
De hoogste rechter op het gebied van sociale zekerheid, de Centrale Raad van Beroep, heeft daarom op 16 juni 2020 beslist dat voortaan ook bij andere postbedrijven dan PostNL de verlengde bezwaartermijn van toepassing is.
Conclusie
Een bezwaar- of (hoger) beroepsschrift is vanaf nu dus ook op tijd ingediend als het voor het einde van de termijn bij een andere postaanbieder dan PostNL ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen. Onder andere postaanbieder wordt verstaan ieder bij de Autoriteit Consument en Markt geregistreerd postvervoerbedrijf.
Blog 10: Tegemoetkoming ondernemers (TOGS), 07-04-2020
Ik merk dat een aantal ondernemers niet in aanmerking komt voor de zogenoemde TOGS omdat hun SBI code waarmee zij zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel niet op de lijst staat van sectoren waarvoor de TOGS geldt.
Zo schijnt de regeling niet te gelden voor groothandels. Maar wat als je bedrijfsactiviteiten in de loop van de tijd zijn verschoven van de groothandel naar de detailhandel? Dan klopt jouw SBI code dus niet meer met wat je inmiddels feitelijk doet. Hetzelfde geldt voor een coach die ik sprak; van coach was hij in de loop der jaren trainer van groepen geworden. Maar zijn code was nog altijd dezelfde als de code die hij kreeg toen hij zich inschreef: dezelfde als voor psychologen. En omdat die nog wel hun werk kunnen uitoefenen kwam hij niet in aanmerking voor de TOGS.
Dat de SBI code niet meer klopt met de feitelijke werkzaamheden speelt bij veel ondernemers. Op de hierna genoemde website lees je dat er een formulier is waarmee je dit kan aangeven:
De lijst met SBI codes waarvoor de regeling op dit moment geldt, vind je hier:
Daarnaast bestaat de mogelijkheid om richting de overheid aan te geven dat er naar jouw mening codes ontbreken. Dat lijkt mij onder andere goed verdedigbaar voor groothandels. Want als de detaillist niets meer verkoopt, heb je als groothandel ook geen omzet meer. Dat er codes ontbreken kan je hier aangeven:
Houd hoe dan ook de berichtgeving goed in de gaten want deze problematiek heeft de aandacht van zzp Nederland en de politiek dus verruimingen sluit ik zeker niet uit. Ook minister Wiebes en staatssecretaris Keijzer laten weten: “Als ondernemers door een verkeerde registratie tussen wal en schip dreigen te vallen, zullen we dat per geval bekijken. Die flexibiliteit is er. Nogmaals: het zijn uitzonderlijke en ruige tijden, daarom doen we wat nodig is’”.
Blog 9: Een duur dagje vissen, 10-09-2019
Wat een gezellig familie-uitje op het Grevelingenmeer had moeten worden werd een zeer teleurstellende ervaring.
Wat was het geval?
Op 11 mei 2019 gingen 5 volwassenen en 7 kinderen met een charterboot het Grevelingenmeer op om een dagje te vissen. De meeste volwassenen hadden nog nooit gevist maar vonden het wel leuk om samen met hun kinderen een hengeltje uit te gooien om zo te proberen haring te vangen Mijn cliënt viste ook mee met een van zijn oom geleende hengel en een vislijn met 5 haken die hij bij de schipper van de charterboot had gekocht. De schipper viste zelf ook mee met zo’n lijn met 5 haken.
Niet gehinderd door kennis over de visserij en de visserijregels was het een ontspannen bezigheid. Totdat rond 14:15 uur met het nodige machtsvertoon een aantal opsporingsambtenaren aan boord kwam. Toen bleek dat mijn cliënt maar met maximaal 3 haken mocht vissen. Wist hij veel?! Hij had als leek ook maar gewon een vislijn gekocht bij de schipper. Maar zo gemakkelijk kwam hij er niet van af. Mijn cliënt kreeg ten overstaan van zijn kinderen te horen dat hij als verdachte niet tot antwoorden verplicht was en op zijn eigen kosten een advocaat mocht bellen. Ook moest alle gevangen vis overboord worden gegooid. Het einde van het verhaal was dan ook dat mijn cliënt zonder vis maar wel met het vooruitzicht op een bekeuring van boord ging.
Op 22 mei 2019 viel de bekeuring op de mat: een boete van € 280 plus € 9 euro administratiekosten, voor het hebben van een paar haakjes te veel door iemand die voor het eerst in zijn leven viste. Was mijn cliënt het niet eens met de boete dan kon hij binnen 2 weken verzet instellen bij de Officier van Justitie. En mijn cliënt was het inderdaad niet eens met deze bekeuring.
Via via kwam hij bij mij terecht en ik vroeg hem een kopie van de strafbeschikking naar mij toe te sturen via de e-mail. Als oud visserij jurist vond ik het een leuke zaak en uit ervaring weet ik dat er nogal eens fouten worden gemaakt bij processen verbaal met betrekking tot visserij-overtredingen. Dit leidt meestal tot vrijspraak door de rechter.
Ook in deze zaak was er weer iets bijzonders aan de hand met de strafbeschikking. De zogenoemde feitcode (de code die hoort bij een bepaalde overtreding) klopte. Maar het wetsartikel dat door mijn client zou zijn overtreden had betrekking op het vissen met een zogenoemde “ankerkuil”. Dat is een groot net dat door een schip wordt voortgetrokken. Daar was natuurlijk geen sprake van. Ook de vermelde gemeente waar de overtreding zou hebben plaatsgevonden was onjuist vermeld.
Om kosten te besparen heeft mijn client zelf een verzetschrift opgesteld dat ik vervolgens heb beoordeeld en becommentarieerd. Eén van mijn adviezen was om een tekening van de ankerkuilvisserij die ik van internet had afgehaald mee te sturen met het verzetschrift. Zo zou het voor de Officier van Justitie direct duidelijk zijn dat bij de strafbeschikking een flinke fout was gemaakt.
Een reactie op het verzetschrift liet ruim 4 maanden op zich wachten. Maar toen kwam er dan toch bericht van het Openbaar Ministerie. En dat was een mooi bericht; de Officier van Justitie had besloten mijn cliënt niet meer te vervolgen en de strafbeschikking in te trekken wegens onvoldoende bewijs. Zo werd de gevangen vis toch wat minder duur betaald.
Ik merk in de praktijk dat er nogal wat fouten worden gemaakt bij het opstellen van een proces verbaal. Met als gevolg dat de strafbeschikking die daarop is gebaseerd ook niet klopt. Een korte beoordeling door een jurist kan in zo’n geval een hoop kosten besparen.
Blog 8: Een beleggingsrendement van 300%; te mooi om waar te zijn, 20-08-2019
Peter Verdonck uit België heeft mooie idealen en kan hierover mooi vertellen. Voor zijn bedrijven PF-Finance en Vetonagroup Enterprises haalt hij gelden op die hij zal investeren in projecten om de levensomstandigheden van de mensen in Madagaskar te verbeteren. Ook zal hij een deel van het geld laten beleggen om nog meer gelden voor de projecten ter beschikking te krijgen en goud gaan delven. Goed doen voor de wereld én een prachtig rendement van ongeveer 300 % per jaar (!) is wat hij belooft. Wie wil dat nou niet?
Ruim 1.300 mensen raken enthousiast en maken met elkaar meer dan € 300.000 over naar PV-Finance. In het begin gaat alles goed; de beloofde rendementen worden keurig overgemaakt en velen maken extra geld over om te profiteren van de mooie projecten van Peter Verdonck.
Maar dan komt onze financieel toezichthouder, de Autoriteit Financiële Markten, om de hoek kijken en vraagt aan Peter of hij wel weet dat hij een vergunning nodig heeft voor zijn activiteiten? Tot hij zo’n vergunning heeft moet Peter zijn activiteiten in Nederland staken. Maar voor zijn enthousiaste investeerders is het dan al te laat; die hebben hun geld al overgemaakt. Tegen de AFM zegt Peter dat hij de boel in orde zal maken. Tegen zijn investeerders zegt Peter iets later dat hij niet aan de wettelijke eisen in Nederland zal voldoen en zijn activiteiten vanuit Madagaskar zal voortzetten.
De AFM stelt vast dat de gelden die zijn opgehaald niet of nauwelijks worden geïnvesteerd in projecten maar worden overgemaakt naar bedrijven in Polen, Litouwen en het Verenigd Koningrijk. De AFM plaatst op 4 maart 2019 op haar website een officiële waarschuwing om zaken te doen met PF-Finance of Vetonagroup Enterprises.
De AFM doet vervolgens nader onderzoek en vraagt Peter om nadere informatie. Deze informatie komt er echter niet en de AFM legt Peter Verdonck daarom op 8 mei 2019 een dwangsom op van maar liefst € 50.000.
Eind mei 2019 komt een aantal gedupeerden bij mij voor hulp. Ik weet dan nog niet wat er allemaal speelt. Maar in het eerste gesprek wordt mij al wel duidelijk dat de investeerders waarschijnlijk hun geld kwijt zijn. Want het verhaal dat ik hoor klinkt als een klassiek oplichtersverhaal; mooie verhalen, een goed rendement in het begin om vertrouwen te wekken, daarna mooie verhalen waarom het even tegenzit, niet inhoudelijk ingaan op vragen, vragen om geduld. Kortom; tijd rekken en om de hete brij heen draaien.
Ik schrijf Peter een brief en zeg dat mijn klanten hun inleg terug willen. Op deze brief volgt op 14 juni 2019 een ontwijkend antwoord dat ik mij niet goed heb laten voorlichten en dat de AFM geen wederhoor heeft toegepast. Euh…. het is toch Peter zelf die de AFM geen informatie verstrekt?
Ook dreigt Peter dat hij zich failliet kan laten verklaren en dat dan iedereen zijn geld kwijt is. Maar zo is hij natuurlijk niet…..
PF-Finance blijkt echter al een maand eerder, op 14 mei 2019 failliet te zijn verklaard. Ik schrijf Peter nog een tweede brief maar zoals verwacht neemt hij niet de moeite hier nog op te reageren.
Waarschijnlijk is Peter te druk met PGR-World.com. Zijn nieuwste onderneming om gelden binnen te halen voor mooie projecten. Een website volgt zegt Peter, maar voorlopig gaat elk contact via de e-mail…. De rendementen die hij belooft zijn ook nu weer te mooi om waar te zijn.
Blog 7: Garantie of niet (op een 2e hands auto), 24-07-2019
Een jonge dame kocht in mei een leuke tweedehands auto. Bij een Bovag-garage want dan zit je goed. Toch?
Voor de aankoop werd er een proefrit gemaakt. Tijdens de proefrit was een raar geluid hoorbaar. Uiteraard werd dit gemeld bij de garage. Volgens de garage zat de luidspreker los en trilde die mee. Een kleinigheid en zo verholpen. Bij het vervolgen van de proefrit bleek de auto te trillen bij een bepaalde snelheid. Ook dit was volgens de garage echter geen probleem want dit lag waarschijnlijk aan de banden. Die waren te plat en daardoor ging de auto trillen bij het bereiken van een bepaalde snelheid. Vreemd want het profiel leek meer dan voldoende. De garagehouder bleef echter bij zijn visie en bood aan de banden te zijner tijd voor weinig te vervangen. Nou toe dan maar.
In juli stopte de auto er mee en moest naar de garage worden gesleept. Daar bleek de koppeling stuk te zijn.
En dan komt natuurlijk de vraag: wie gaat dat betalen? De garage vond dat de jonge dame de reparatie zelf moest betalen. De Bovag-garantie geldt namelijk alleen bij auto’s die duurder zijn dan € 4.500. En deze auto had € 4.000 gekost. De jonge dame vond echter dat zij wel heel snel deze dure reparatie voor de kiezen kreeg.
De vader van de jonge dame belde mij op om te vragen hoe dit zat. Ik vertelde hem dat ongeacht de vermelding dat er geen garantie werd gegeven, ons recht bepaalt dat een product die eigenschappen moet hebben die een koper redelijkerwijs van dat product mag verwachten. Juristen noemen dit de “conformiteit”.
De prijs van de auto, de tekst van de advertentie, de zichtbaarheid van gebreken en eventuele bijzondere afspraken tussen koper en verkoper spelen daarbij allemaal een rol. Daarnaast heeft de koper een zekere onderzoeksplicht. Daaraan was in dit geval wel voldaan door het maken van de proefrit en het melden van de rare geluiden. Alles afwegende vond ik dat er sprake was van een fors gebrek en dat dit gebrek zich wel heel erg snel voordeed; al binnen 2,5 maand. Van een auto van € 4.000 verwacht je toch dat de koppeling wel iets langer meegaat dan 2,5 maand, ook al is de auto tweedehands. De auto voldeed mijn inziens daarom niet aan de conformiteitseis.
“Gewapend” met mijn informatie gingen vader en dochter het gesprek aan met de garage. De garagehouder wilde in eerste instantie weinig toegeven maar uiteindelijk is afgesproken dat beide partijen de helft van de kosten voor hun rekening nemen. En de jonge dame krijgt gedurende de tijd dat de auto in reparatie is gratis een leen-auto tot haar beschikking. De vader en dochter gingen hiermee akkoord om verder gedoe te vermijden.
Het blijft natuurlijk sneu, maar een tweedehands auto blijft altijd een risico. Als zich vervolgens daadwerkelijk een probleem voordoet, is het verstandig je goed te laten informeren zodat je weet waar je staat voordat je het gesprek aangaat.
Blog 6: Oerend hard, 02-07-2019
Een fervent motorrijder was niet alleen gek op motorrijden maar ook op het kopen, opknappen en weer verkopen van tweedehands motoren. Op deze manier had hij al veel motoren opgeknapt en verkocht met een mooie winst. Maar aan al dat handelen kwam even een eind door een verkoper die het recht niet zo goed kent.
Want mijn cliënt kocht van deze professionele verkoper een motor die een gebrek bleek te hebben. In die zin dat het motorblok te weinig vermogen leverde. De verkoper zag het probleem niet want het was immers een “schademotor” en op de factuur was vermeld dat er geen garantie werd gegeven. Het was inderdaad een ”schademotor” maar daarbij ging het om “zichtschade” oftewel schade die je zo kon zien en niet om gebreken aan het motorblok. Daarover was niets afgesproken en daarover had de verkoper ook niets gezegd.
Na het nodige geharrewar waarbij ik op de achtergrond de koper adviseerde, nam de verkoper een advocaat in de arm om mijn cliënt af te poeieren. Daarop nam ik de discussie formeel over als gemachtigde. Als eerste maakte ik duidelijk dat ongeacht de vermelding dat er geen garantie werd gegeven, het recht bepaalt dat een product die eigenschappen moet hebben die een koper redelijkerwijs van dat product mag verwachten. De prijs van het product, de tekst van de advertentie, de zichtbaarheid van gebreken en eventuele verdere afspraken tussen koper en verkoper spelen daarbij allemaal een rol.
En een mededeling over garantie op de factuur is al helemaal niets waard want bij het versturen van de factuur is de koop al lang gesloten. Relevante mededelingen over het product moeten uiteraard voor het sluiten van de koopovereenkomst worden gedaan.
In de discussie werd ook de leverancier van de verkoper betrokken en gaandeweg bleek de motor ooit schade te hebben gehad door een ongeval. Al met al werd de zaak alleen maar mistiger. Maar dat was voor mijn cliënt allemaal niet van belang; die had gewoon recht op een motor die aan de koopovereenkomst voldeed. Dus een motor met alleen de besproken zichtbare schade.
De discussie tussen de leverancier en de verkoper duurde even want reparatie van het motorblok was duur. Uiteindelijk werd ook mijn cliënt gevraagd mee te betalen aan een oplossing. Die had daar geen zin in want hij had eerder al enkele kleinere reparaties moeten laten uitvoeren en had dus al de nodige kosten gemaakt. Ook zat hij inmiddels al vele maanden te wachten op een oplossing.
Uiteindelijk koos de verkoper eieren voor zijn geld en heeft de motor gerepareerd.
Mijn cliënt rijdt inmiddels weer tevreden rond en heeft eventueel nog een prima motor voor u te koop.
Blog 5: Penningmeester vertrokken met de kas, 05-06-2019
Dit keer een blog over een gebeurtenis uit mijn tijd als jurist bij Sportvisserij Nederland.
Af en toe komt het voor dat de penningmeester van een vereniging de verleiding niet kan weerstaan om een greep in de kas te doen.
Zo ook een keer bij een hengelsportvereniging in Friesland. In die zaak was de hebberige penningmeester zelfs politieman. Toen de andere leden van het bestuur achter de verduistering kwamen, werd de penningmeester ter verantwoording geroepen. Hem werd gevraagd om gelijk ook de boekhouding mee te nemen en bij het bestuur achter te laten.
De boekhouding bleek een chaos. En dat was natuurlijk niet voor niets want zo kon de fraude lang buiten het zicht blijven. Ook de verklaringen van de penningmeester over waar het geld was gebleven, waren erg vaag. En helaas bleek ook het geheugen van de wetsdienaar niet meer zo goed als voorheen. Na overleg tussen het verenigingsbestuur en mij kreeg de penningmeester de keus om een verklaring te tekenen waarin hij erkende het geld te hebben verduisterd of er zou aangifte worden gedaan. De ex-penningmeester wilde slechts een deel van de verduistering erkennen en alleen voor dat deel een afbetalingsregeling treffen. En dus werd er door de hengelsportvereniging aangifte gedaan wegens verduistering. De goede man schijnt niet al te lang daarna disciplinair ontslagen te zijn.
Naast het feit dat er sprake was van een strafbaar feit was er voor mij nog een belangrijke reden om de vereniging aangifte te laten doen. Als er een strafzaak komt kan een slachtoffer zich namelijk in die procedure “voegen als benadeelde”. Concreet betekent dit dat je als benadeelde de strafrechter vraagt om de verdachte te veroordelen om jouw schade te vergoeden. Op die manier hoeft het slachtoffer niet zelf een lange en kostbare rechtszaak te voeren om zijn geld terug te krijgen.
Om je te kunnen voegen in een strafzaak, moet er natuurlijk wel een strafzaak zijn. En daarvoor ben je afhankelijk van het Openbaar Ministerie want dat orgaan bepaalt of een verdachte vervolgd wordt of niet. En ondanks de erkenning van de verdachte dat hij zo’n € 10.000 had verduisterd vond het Openbaar Ministerie het niet nodig om vervolging in te stellen. De man was volgens het OM al genoeg gestraft door zijn ontslag en bovendien was de samenleving niet geschokt door deze zaak.
Toen schoot ik behoorlijk uit mijn slof. Het kan toch niet zo zijn dat je zomaar ruim € 17.000 kan pikken?! Ik heb daarom namens de vereniging een klacht ingediend bij het Gerechtshof tegen het besluit om de verdachte niet te vervolgen. In mijn klaagschrift gaf ik aan dat er in dit geval vervolgd zou moeten worden om twee redenen. In de eerste plaats omdat er sprake was van een ernstig misdrijf waarbij de contributie van een paar duizend leden jarenlang achterover was gedrukt voor eigen gewin. In de tweede plaats werd de vereniging de mogelijkheid ontnomen om zich te voegen in het strafproces door de verdachte niet te vervolgen. En daardoor zou de vereniging alsnog zelf een kostbare civiele procedure moeten starten en daarmee nog meer gedupeerd raken.
Mijn klacht werd in eerste instantie afgewezen. Met als belangrijkste argument dat de vereniging op deze manier op oneigenlijke wijze probeerde haar schade te verhalen en daarmee misbruik zou maken van het strafrecht. De vereniging kon ook zelf wel een betalingsregeling treffen want de verdachte zei dat hij daartoe bereid was. Toen schoot ik ook uit mijn andere slof. De dader vrijuit laten gaan en de vereniging verwijten dat zij de dader bestraft wilde hebben?
Dus maakte ik bezwaar tegen de afwijzing. Hierin gaf ik aan dat het verwijt aan de vereniging als een klap in het gezicht voelde. De overheid die jou hoort te beschermen, verwijt jou als slachtoffer misbruik te malen van een wettelijk recht!
Het Hof voelde het gelukkig net zo en gaf het Openbaar Ministerie in duidelijke bewoordingen opdracht om de zaak alsnog voor de strafrechter te brengen. Het Hof merkte daarbij fijntjes op dat de verdachte ondanks zijn vrome beloftes na anderhalf jaar nog geen enkele cent had terugbetaald. Zijn beloftes waren dus weinig waard gebleken.
In de strafzaak die volgde wees de rechter de vordering van de hengelsportvereniging voor zover die door de verdachte was erkend toe. Hiermee was er toch weer € 10.000 teruggehaald. Voor het restant moet de vereniging alsnog naar de burgerlijke rechter.
Blog 4: Parkeren voor € 389, 27-04-2019
Het zal je maar gebeuren; je hebt een invalidenparkeerkaart. Je parkeert op een invalidenparkeerplaats… en toch vind je bij terugkomst bij de auto een bon onder de ruitenwisser.
En niet zomaar een bon. Nee, één van € 380,00! Exclusief administratiekosten want tegenwoordig betaal je voor het werk dat onze overheid heeft aan het uitschrijven van een bekeuring. Dus komt er nog € 9,00 bij.
Dan ga ja natuurlijk direct door naar het gemeentekantoor om daar om opheldering te vragen. En wat bleek? Het was geen foutje want de invalidenparkeerkaart was al een paar maanden verlopen! Tja, nooit in de gaten gehad want een invalidenparkeerkaart is 5 jaren geldig en dan let je op een gegeven moment niet meer zo op de einddatum. En dat betrokkene recht had op een nieuwe parkeerkaart was ook glashelder want medisch was er helaas nog steeds alle reden om weer een nieuwe kaart aan te vragen. Dat zag de ambtenaar zelf ook wel. Maar ja regels, zijn regels.
Dus de boete bleef gehandhaafd en de betreffende ambtenaar nam voor de zekerheid ook de invalidenparkeerkaart maar in beslag.
Daar sta je dan. Met een mega-boete voor het parkeren op een plek waar je medisch gezien recht op hebt, maar juridisch gezien formeel niet omdat je te laat was met het aanvragen van een nieuwe parkeerkaart.
Toen ik dit verhaal hoorde heb ik gelijk aangeboden om kosteloos een brief op te stellen om te vragen de zaak te seponeren. Seponeren wil zeggen dat Justitie de straf laat vervallen wegens bijzondere omstandigheden ook al ben je strikt genomen wel schuldig.
In mijn brief aan Justitie heb ik aangegeven dat er inderdaad formeel sprake was van een overtreding. Maar dat het wel heel sneu is om een boete te krijgen voor het parkeren op een plek waar je op zich recht op hebt, als je op tijd een nieuwe parkeerkaart zou hebben aangevraagd. Verder gaf ik aan dat er geen intentie was geweest om invaliden te benadelen en dat er ook niemand was benadeeld omdat betrokkene ook het recht had om daar te parkeren. En tot slot wees ik op het feit dat de boete wel erg hoog was voor iemand met een pensioen. Het een ander aangevuld met enkele bewijsstukken werd tot slot gevraagd, ondanks de overtreding toch geen boete op te leggen.
Om het menselijke aspect te benadrukken heb ik er voor gekozen dat betrokkene de brief zelf zou versturen. Dit leek mij beter overkomen dan dat een “kille” jurist een brief zou sturen namens een “cliënt”. Bovendien, zou men bij Justitie kunnen denken; iemand die een jurist kan betalen kan de boete ook wel betalen.
En toen maar afwachten of er bij Justitie nog mensen zitten die de zaak als mens bekijken en niet alleen naar de regels kijken.
Gelukkig duurde het wachten maar kort en … blijkt er in ons rechtssysteem toch nog ruimte om ook te kijken naar de mens achter de zaak. Want korte tijd na het versturen van de brief belde betrokkene mij op dat de boete was teruggebracht naar een bedrag van € 40. Voor hem een enorme opluchting en het gaf mij een fijn gevoel iemand zo te kunnen helpen met mijn kennis en ervaring.
Blog 3: Verjaring van grond, 09-04-2019
Stel, je koopt een bedrijfspand. Met een stuk grond eromheen. En dan kom je er na enkele jaren achter dat een flinke strook grond achter het bedrijfspand ook nog bij jouw grond hoort. Je wist dat niet omdat eerder een ander gebouw op de grond van de buren de toegang tot die strook grond belemmerde.
Maar nu dat gebouw is gesloopt blijk je ineens – een stuk grond – rijker dan je dacht. Alleen is die strook grond al heel lang door de achterbuurman bij zijn tuin getrokken. Dat was nooit een probleem want jij kon toch niets met die grond zo lang het bedrijfspand er staat. En het is een aardige man want 6 jaar geleden vroeg hij keurig of hij een afdakje in “zijn” tuin mocht maken op het stuk grond dat eigenlijk van jou is.
Maar toen hoorde je iets over verjaring. En hoorde je ook nog dat men van plan is om naast jouw terrein weer te gaan bouwen. Tja, dan is het toch wel handig om de erfgrens weer even goed duidelijk te hebben voor iedereen. Want stel dat je het bedrijfspand ooit wil afstoten of het pand af wil breken en de strook grond wordt wel weer bereikbaar. Dan is die strook grond een hoop geld waard.
Mijn cliënt wilde daarom graag een overeenkomst sluiten met de achterbuurman over het gebruik van zijn grond. Maar maakte hij met het aanbieden van zo’n contract geen slapende honden wakker? En was er eventueel al sprake van verjaring? Tijd voor een gesprek met een jurist.
Bij het bezit van grond geldt een verjaringstermijn van 10 jaren als de bezitter niet wist en ook niet hoefde te weten dat de grond niet van hem was. De bezitter is dan “te goeder trouw” en in verband met de rechtszekerheid zegt de wet dat dan de bezitter wordt beschermd. En de eigenaar… die verliest dan dus zijn eigendom.
Had de bezitter van de grond moeten twijfelen of de grond wel van hem was, dan is hij niet “te goeder trouw”. Dit wil overigens niet zeggen dat de bezitter te kwader trouw is! Is er geen sprake van bezit “te goeder trouw” dan is de verjaringstermijn 20 jaren.
Bij verjaring is verder van belang dat de verjaring gestopt kan worden ofwel “gestuit” in juridisch jargon. Er begint dan een nieuwe verjaringstermijn te lopen. De verjaring wordt onder andere gestuit door erkenning van het recht van de eigenaar. In dit geval was het dus heel belangrijk dat de achterbuurman 6 jaar geleden toestemming had gevraagd aan mijn cliënt om een afdakje te mogen maken. Daarmee erkende hij dat mijn cliënt eigenaar was van de grond.
Gelukkig was er hier geen sprake van onenigheid en hoefde er niet gestreden te worden over de vraag of er sprake was van verjaring en of de achterbuurman te goeder trouw was of niet. In goed overleg heb ik een overeenkomst opgemaakt die de achterbuurman het recht geeft om de grond van mijn cliënt te gebruiken tot hij zal verhuizen of overlijdt. Zo’n gebruikersovereenkomst moet aan een aantal wettelijke eisen voldoen dus schakel in een geval als dit altijd even een deskundige in.
Blog 2: Verborgen gebrek in het zicht, 19-03-2019
Een aardig stel wilde hun huis verkopen. Als verkoper moet je dan een vragenlijst invullen waarin ook vragen staan over eventuele gebreken aan de woning. De enige vraag op het formulier over de ramen was als volgt: Is er bij dubbele beglazing sprake van “lekke” ruiten? Zo ja, waar? Mijn cliënten antwoordden op deze vraag: “Boven defect”.
Op een mooie dag meldden zich kopers en er kwam een overeenkomst tot stand. Op de dag van de overdracht bij de notaris klaagden de verkopers er over dat bij de opleveringsinspectie was gebleken dat de ramen niet alleen lek waren, maar dat de ramen ook niet open konden. Doordat de ramen afgeplakt waren met tape hadden de kopers dit naar hun mening niet eerder kunnen ontdekken. De notaris vroeg of de kopers de levering door wilden laten gaan of dat zij de levering wilden uitstellen. De verkopers en kopers spraken af het er nog over te zullen hebben na de overdracht.
Na deze plechtigheid spraken de verkoper en koper nog kort over de ramen gehad maar de verkopers waren niet bereid de kopers hierin tegemoet te komen.
En toen volgde er een brief van een juridisch kantoor; of de verkopers de ramen nog maar even wilden vervangen. En zo niet, dan zouden de kopers de klus zelf wel uitvoeren op kosten van de verkopers.
Tijd voor de verkopers om mij in te schakelen want het werd nu toch wel wat spannend. Uiteraard liet ik mij eerst door de verkopers goed informeren over alle feiten en vroeg ik om een kopie van het vragenformulier.
Het bleek dat de kopers voorafgaand aan de koop, de woning slechts één keer hadden bezichtigd. Het bezoek vond in grote haast plaats en de kopers hadden geen makelaar bij zich. De kopers hadden ook geen bouwkundige keuring laten verrichten.
Verder is van belang dat kopers van een wettelijke onderzoeksverplichting hebben met betrekking tot eventuele gebreken. In dit geval stond op het formulier ingevuld dat de ramen “boven defect” waren. Bovendien waren de ramen afgeplakt met tape. Dit had voor de kopers aanleiding moeten zijn om de ramen te testen dan wel gewoon even te vragen waarom de ramen waren afgeplakt. Het afplakken van een raam is immers niet gebruikelijk bij een goed werkend raam.
Verder bleek dat de kopers de nacht voor de levering al een nacht in het huis hadden geslapen. De kopers waren dus ook de dag voor de levering nog ruimschoots in de gelegenheid om te kijken of de ramen goed functioneerden.
Op grond van al die feiten heb ik de jurist van de kopers laten weten dat de verkopers de defecte ramen niet gingen herstellen. Zij hadden immers aan hun informatieplicht voldaan terwijl de kopers niet aan hun onderzoeksplicht hadden voldaan hoewel de gebreken goed zichtbaar waren. Het dossier kon na mijn brief worden gesloten.
Blog 1: We hebben je niet meer nodig, 11-03-2019
Een vriendelijke jongeman werd een paar jaar geleden enthousiast binnengehaald bij het bedrijf. Maar tijden veranderen snel en managers soms nog sneller. Een nieuwe manager, een nieuwe aanpak en ineens deug je nergens meer voor en voel je dat het bedrijf van je af wil.
Eerst geeft de werkgever dit nog niet toe, maar de signalen worden duidelijker en op een dag begint men over het treffen van een regeling om uit elkaar te gaan.
De jongeman vond zijn werk al niet zo leuk meer. Maar ja, akkoord gaan met ontslag is wel een heel grote stap. En hoe zit het dan met een eventuele uitkering? Aan de andere kant .. heb ik dan recht op een transitievergoeding? En als dat zo is en ik vind heel snel een andere baan. Dan kan het nog wel eens interessant zijn.
Kortom, maar eens praten met ondergetekende voor een stuk uitleg, het berekenen van de transitievergoeding en het bespreken van de zaken die geregeld moeten worden en vastgelegd. Met als belangrijke aandachtspunten; de datum waarop het dienstverband eindigt, vrijgesteld worden van het werk tot de einddatum, recht houden op de vergoeding als de werknemer snel weer ander werk vindt, uitbetalen of opnemen van vakantiedagen, het concurrentiebeding en “last but not least” de vergoeding van mijn kosten door de werkgever.
Na het doorspreken van deze zaken heeft de werknemer zelf onderhandeld met de werkgever want hij wist na het gesprek met mij waar hij stond en hij wist goed wat hij wilde. Zo bleven mijn kosten beperkt. Deze kosten werden overigens door de werkgever betaald mede omdat die uitermate redelijk waren door mijn tarief.
Bij de onderhandelingen bleef ik uiteraard wel “stand by” op de achtergrond en hadden de jongeman en ik telkens even contact. Nadat alle afspraken waren gemaakt en door de werkgever waren vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst, heb ik in deze overeenkomst nog enkele zaken laten aanpassen waarna de zaak rond was.
Eind goed al goed; de jongeman vond snel ander werk en ontving naast zijn nieuwe inkomen ook nog een kleine transitievergoeding. Maar het belangrijkste was misschien wel dat hij nu weer met plezier naar zijn werk gaat.
Het voorgaande is helaas een klassiek verhaal; na vele jaren naar tevredenheid te hebben gewerkt, is er na een organisatiewisseling of nieuwe manager ineens kritiek op je werk. Met een hoop stress tot gevolg en vaak gevolgd door ziekte. De bedrijfsarts komt om de hoek kijken en wil dat je weer aan het werk gaat. Uit elkaar gaan is dan vaak de beste oplossing, maar wel met een eerlijke regeling.