goedkoopstejurist.nl

de site voor deskundige juridische hulp tegen een scherp tarief

Blog

Landje-pik, 09-04-2019

Stel, je koopt een bedrijfspand. Met een stuk grond eromheen. En dan kom je er na enkele jaren achter dat een flinke strook grond achter het bedrijfspand ook nog bij jouw grond hoort. Je wist dat niet omdat eerder een ander gebouw op de grond van de buren de toegang tot die strook grond belemmerde.

Staat deze schutting wel op de erfgrens?

Maar nu dat gebouw is gesloopt blijk je ineens – een stuk grond – rijker dan je dacht. Alleen is die strook grond al heel lang door de achterbuurman bij zijn tuin getrokken. Dat was nooit een probleem want jij kon toch niets met die grond zo lang het bedrijfspand er staat. En het is een aardige man want 6 jaar geleden vroeg hij keurig of hij een afdakje in “zijn” tuin mocht maken op het stuk grond dat eigenlijk van jou is.

Maar toen hoorde je iets over verjaring. En hoorde je ook nog dat men van plan is om naast jouw terrein weer te gaan bouwen. Tja, dan is het toch wel handig om de erfgrens weer even goed duidelijk te hebben voor iedereen. Want stel dat je het bedrijfspand ooit wil afstoten of het pand af wil breken en de strook grond wordt wel weer bereikbaar. Dan is die strook grond een hoop geld waard.

Mijn cliënt wilde daarom graag een overeenkomst sluiten met de achterbuurman over het gebruik van zijn grond. Maar maakte hij met het aanbieden van zo’n contract geen slapende honden wakker? En was er eventueel al sprake van verjaring? Tijd voor een gesprek met een jurist.

Bij het bezit van grond geldt een verjaringstermijn van 10 jaren als de bezitter niet wist en ook niet hoefde te weten dat de grond niet van hem was. De bezitter is dan “te goeder trouw” en in verband met de rechtszekerheid zegt de wet dat dan de bezitter wordt beschermd. En de eigenaar… die verliest dan dus zijn eigendom.

Had de bezitter van de grond moeten twijfelen of de grond wel van hem was, dan is hij niet “te goeder trouw”. Dit wil overigens niet zeggen dat de bezitter te kwader trouw is! Is er geen sprake van bezit “te goeder trouw” dan is de verjaringstermijn 20 jaren.

Bij verjaring is verder van belang dat de verjaring gestopt kan worden ofwel “gestuit” in juridisch jargon. Er begint dan een nieuwe verjaringstermijn te lopen. De verjaring wordt onder andere gestuit door erkenning van het recht van de eigenaar. In dit geval was het dus heel belangrijk dat de achterbuurman 6 jaar geleden toestemming had gevraagd aan mijn cliënt om een afdakje te mogen maken. Daarmee erkende hij dat mijn cliënt eigenaar was van de grond.

Gelukkig was er hier geen sprake van onenigheid en hoefde er niet gestreden te worden over de vraag of er sprake was van verjaring en of de achterbuurman te goeder trouw was of niet. In goed overleg heb ik een overeenkomst opgemaakt die de achterbuurman het recht geeft om de grond van mijn cliënt te gebruiken tot hij zal verhuizen of overlijdt. Zo’n gebruikersovereenkomst moet aan een aantal wettelijke eisen voldoen dus schakel in een geval als dit altijd even een deskundige in.

Verborgen gebrek in zicht, 19-03-2019

Een aardig stel wilde hun huis verkopen. Als verkoper moet je dan een vragenlijst invullen waarin ook vragen staan over eventuele gebreken aan de woning. De enige vraag op het formulier over de ramen was als volgt: Is er bij dubbele beglazing sprake van “lekke” ruiten? Zo ja, waar? Mijn cliënten antwoordden op deze vraag: “Boven defect”.

Op een mooie dag meldden zich kopers en er kwam een overeenkomst tot stand. Op de dag van de overdracht bij de notaris klaagden de verkopers er over dat bij de opleveringsinspectie was gebleken dat de ramen niet alleen lek waren, maar dat de ramen ook niet open konden. Doordat de ramen afgeplakt waren met tape hadden de kopers dit naar hun mening niet eerder kunnen ontdekken. De notaris vroeg of de kopers de levering door wilden laten gaan of dat zij de levering wilden uitstellen. De verkopers en kopers spraken af het er nog over te zullen hebben na de overdracht.

Na deze plechtigheid spraken de verkoper en koper nog kort over de ramen gehad maar de verkopers waren niet bereid de kopers hierin tegemoet te komen.

En toen volgde er een brief van een juridisch kantoor; of de verkopers de ramen nog maar even wilden vervangen. En zo niet, dan zouden de kopers de klus zelf wel uitvoeren op kosten van de verkopers.

Tijd voor de verkopers om mij in te schakelen want het werd nu toch wel wat spannend. Uiteraard liet ik mij eerst door de verkopers goed informeren over alle feiten en vroeg ik om een kopie van het vragenformulier.

Het bleek dat de kopers voorafgaand aan de koop, de woning slechts één keer hadden bezichtigd. Het bezoek vond in grote haast plaats en de kopers hadden geen makelaar bij zich. De kopers hadden ook geen bouwkundige keuring laten verrichten.

Verder is van belang dat kopers van een wettelijke onderzoeksverplichting hebben met betrekking tot eventuele gebreken. In dit geval stond op het formulier ingevuld dat de ramen “boven defect” waren. Bovendien waren de ramen afgeplakt met tape. Dit had voor de kopers aanleiding moeten zijn om de ramen te testen dan wel gewoon even te vragen waarom de ramen waren afgeplakt. Het afplakken van een raam is immers niet gebruikelijk bij een goed werkend raam.

Verder bleek dat de kopers de nacht voor de levering al een nacht in het huis hadden geslapen. De kopers waren dus ook de dag voor de levering nog ruimschoots in de gelegenheid om te kijken of de ramen goed functioneerden.

Op grond van al die feiten heb ik de jurist van de kopers laten weten dat de verkopers de defecte ramen niet gingen herstellen. Zij hadden immers aan hun informatieplicht voldaan terwijl de kopers niet aan hun onderzoeksplicht hadden voldaan hoewel de gebreken goed zichtbaar waren. Het dossier kon na mijn brief worden gesloten.

We hebben je niet meer nodig, 11-03-2019

Een vriendelijke jongeman werd een paar jaar geleden enthousiast binnengehaald bij het bedrijf. Maar tijden veranderen snel en managers soms nog sneller. Een nieuwe manager, een nieuwe aanpak en ineens deug je nergens meer voor en voel je dat het bedrijf van je af wil.

Eerst geeft de werkgever dit nog niet toe, maar de signalen worden duidelijker en op een dag begint men over het treffen van een regeling om uit elkaar te gaan.

De jongeman vond zijn werk al niet zo leuk meer. Maar ja, akkoord gaan met ontslag is wel een heel grote stap. En hoe zit het dan met een eventuele uitkering? Aan de andere kant .. heb ik dan recht op een transitievergoeding? En als dat zo is en ik vind heel snel een andere baan. Dan kan het nog wel eens interessant zijn.

Kortom, maar eens praten met ondergetekende voor een stuk uitleg, het berekenen van de transitievergoeding en het bespreken van de zaken die geregeld moeten worden en vastgelegd. Met als belangrijke aandachtspunten; de datum waarop het dienstverband eindigt, vrijgesteld worden van het werk tot de einddatum, recht houden op de vergoeding als de werknemer snel weer ander werk vindt, uitbetalen of opnemen van vakantiedagen, het concurrentiebeding en “last but not least” de vergoeding van mijn kosten door de werkgever.

Na het doorspreken van deze zaken heeft de werknemer zelf onderhandeld met de werkgever want hij wist na het gesprek met mij waar hij stond en hij wist goed wat hij wilde. Zo bleven mijn kosten beperkt. Deze kosten werden overigens door de werkgever betaald mede omdat die uitermate redelijk waren door mijn tarief.

Bij de onderhandelingen bleef ik uiteraard wel “stand by” op de achtergrond en hadden de jongeman en ik telkens even contact. Nadat alle afspraken waren gemaakt en door de werkgever waren vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst, heb ik in deze overeenkomst nog enkele zaken laten aanpassen waarna de zaak rond was.

Eind goed al goed; de jongeman vond snel ander werk en ontving naast zijn nieuwe inkomen ook nog een kleine transitievergoeding. Maar het belangrijkste was misschien wel dat hij nu weer met plezier naar zijn werk gaat.

Het voorgaande is helaas een klassiek verhaal; na vele jaren naar tevredenheid te hebben gewerkt, is er na een organisatiewisseling of nieuwe manager ineens kritiek op je werk. Met een hoop stress tot gevolg en vaak gevolgd door ziekte. De bedrijfsarts komt om de hoek kijken en wil dat je weer aan he werk gaat. Uit elkaar gaan is dan vaak de beste oplossing, maar wel met een eerlijke regeling.


© 2019 goedkoopstejurist.nl

Thema door Anders Norén